La costruzione e l'ampliamento della prima casa godono dell'iva agevolata al 4%

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Quando si costruisce o si amplia la prima casa è possibile presentare alle varie ditte richiesta di applicazione dell'iva a 4%, anche per l'autorimessa.

IVA al 4% per la costruzione della prima casa

L'aliquota IVA agevolata al 4% è applicabile a tutte le fatture aventi in oggetto la prestazione di servizi per la costruzione della prima casa.
Si fa riferimento alle opere murarie, agli impianti (idraulico, di riscaldamento, elettrico, ecc.), alle finiture (pavimenti, porte interne, ecc.) e così via.

Quando un'abitazione può essere definita prima casa?
Di seguito sono elencati i requisiti necessari:
- l'abitazione non deve rientrare nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9;
- l'immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l'acquirente ha o stabilisca, entro 18 mesi dall'acquisto, la propria residenza o nel Comune in cui l'acquirente svolge la propria attività;
- il proprietario non deve essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su altra casa nel territorio del Comune in cui si trova l'immobile;
- il proprietario non deve essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa.
Una volta che l'immobile con requisiti di prima casa è terminato e viene resa al Comune la dichiarazione di fine lavori, esso entra a far parte del patrimonio edilizio esistente. Qualsiasi lavoro eseguito successivamente alla data di fine lavori (ad eccezione dell'ampliamento che analizzeremo più avanti) non potrà più godere dell'IVA agevolata al 4%. Infatti i nuovi lavori ricadranno in una delle seguenti categorie di intervento: manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, ristrutturazione, risanamento conservativo o restauro (così come definiti all'articolo 3 del D.P.R. 380/2001). Per queste categorie è prevista l'IVA al 10%.
Per quanto attiene gli immobili in via di costruzione i cui lavori si sono interrotti lasciando la costruzione al rustico, bisogna fare un approfondimento particolare. Consiglio di leggere a tal proposito l'articolo IVA e detrazioni fiscali per completamento casa al rustico.

IVA al 4% per la costruzione della prima autorimessa pertinenziale

Anche la realizzazione di un'autorimessa pertinenziale ad un immobile che risponde alle caratteristiche di prima casa può beneficiare dell'aliquota IVA agevolata al 4%. È però necessario che l'autorimessa risulti in categoria catastale C/6 e che sia la prima ed unica autorimessa di pertinenza dell'immobile con caratteristiche di prima casa.
Qualora esista già un'autorimessa pertinenziale, l'aliquota IVA da applicare sulle fatture per la realizzazione di un'ulteriore autorimessa (sempre pertinenziale) è pari al 10%. Infatti con Risoluzione n. 94/E del 5 ottobre 2010, in cui si riprende l'impostazione già espressa nella Risoluzione n. 139/E del 20 giugno 2007, l'Agenzia delle Entrate ritiene applicabile l'IVA al 10% perché la pertinenza assume in questo caso la qualità abitativa propria del bene principale.
Nel caso in cui la nuova autorimessa non sia legata all'abitazione da un vincolo di pertinenza, si applica invece l'IVA al 22%.

IVA al 4% per l'ampliamento della prima casa

L'IVA agevolata al 4% è ammessa anche per lavori di ampliamento della prima casa, purché ricorrano le seguenti condizioni:
- i locali di nuova costruzione non devono configurare una nuova unità immobiliare, né avere consistenza tale da poter essere successivamente destinati a costituire un'autonoma unità immobiliare;
- l'abitazione deve conservare, anche dopo l'esecuzione dei lavori di ampliamento, le caratteristiche non di lusso (in pratica l'immobile non deve essere accatastato nelle categorie A/1, A/8 e A/9).

Queste indicazioni compaiono nella Circolare dell'Agenzia delle Entrate n.219/E del 30 novembre 2000. Per un approfondimento in merito consiglio la lettura dell'articolo IVA per ampliamento prima casa.


IVA al 4% per l'acquisto di beni finiti direttamente dal committente


Talvolta capita che il committente acquisti direttamente da un fornitore materiali o beni da utilizzare nella costruzione o nell'ampliamento della prima casa.
È necessario in questo caso fare una distinzione tra beni finiti e materie prime/semilavorati. Per beni o materiali finiti  s'intendono - secondo quanto chiarito nelle circolari n. 25 del 3 agosto 1979 e n. 14 del 17 aprile 1981 - tutti i beni  necessari alla costruzione di immobili o alla loro ristrutturazione che singolarmente non perdono la loro individualità e non devono costituire parti strutturali dell'opera o semplici ornamenti. A titolo esemplificativo possono essere considerati beni finiti le caldaie, i sanitari, i termosifoni, ecc.
Sono invece materie prime o semilavorati i mattoni, le tegole, i materiali coibenti, le piastrelle, ecc.
Nel caso di acquisto di beni finiti finalizzati alla costruzione di prima casa è ammessa l'applicazione dell'IVA agevolata al 4%. Per le materie prime o semilavorati l'IVA da applicare è invece al 22%.


Come usufruire dell'IVA agevolata al 4% per prima casa

Qualora si rientri nelle condizioni per poter beneficiare dell'IVA agevolata al 4%, è necessario che il proprietario predisponga un'apposita dichiarazione, in cui dovranno comparire le generalità del proprietario e la sussistenza delle condizioni per poter applicare l'IVA al 4%.
Tale dichiarazione dovrà essere consegnata (insieme alla copia della pratica edilizia) alle ditte che eseguiranno i lavori, affinché queste applichino in fattura l'IVA corretta.
Per la compilazione del documento consiglio sempre di farsi aiutare dal proprio tecnico di fiducia, soprattutto per inserire i riferimenti normativi corretti per l'intervento edilizio che si sta eseguendo.


IVA per spese tecniche

A differenza dei lavori eseguiti dalle varie ditte (impresa edile, idraulico, elettricista, falegname, imbianchino, ecc.), sulle fatture emesse dai tecnici professionisti coinvolti nei lavori (geometra, architetto, ingegnere) non sarà possibile applicare l'IVA agevolata al 4%. L'IVA per le fatture dei professionisti è infatti sempre piena (22%), qualsiasi intervento edilizio si esegua.